Blog der Rechtsanwältin Pirko Silke Lehmitz Rechtsnews von Rechtsanwältin Lehmitz

Mietrecht: Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten, auf die er einen Anspruch hat, darf der Vermieter ihm nicht wegen unerlaubter Untervermietung kündigen.

In dem vom BGH mit Urteil vom 2. Februar 2011 (VIII ZR 74/10), zu entscheidenden Fall ging es um vier Fragen:

1.       Darf der Vermieter zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen?

2.       Verletzt ein Mieter dadurch, dass er untervermietet, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat?

3.       Rechtfertigt ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ?

4.       Ist die Kündigung durch den Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten hat und der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war ?

In dem Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sei und die Einwilligung nur für den Einzelfall gelte. Unter „Sonstige Vereinbarungen“ war vereinbart, dass die Einwilligung zur Untervermietung erteilt werde und bei einem Wechsel der Untermieter die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich sei.

Im Folgenden kam es wiederholt zu Meinungsverschiedenheiten anlässlich eines Wechsels in der Person des Untermieters, insbesondere weil der Vermieter die Erlaubnis von der Darlegung eines berechtigten Interesses in Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängig machte.

Der Mieter bat sodann vergeblich um Erlaubnis zur Untervermietung und nahm die Untermieterin in der Wohnung auf. Der Vermieter kündigte daraufhin wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und hilfsweise ordentlich.

Zur Frage 1:

Der BGH bestätigte, dass die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung in dem Kündigungsschreiben ausreichend konkretisiert seien (§ 573 Abs. 3 BGB), weil dort wegen der Kündigungsgründe auf das vorangegangene und der neuen Kündigung nochmals beigelegte Kündigungsschreiben Bezug genommen wurde, in dem die Kündigungsgründe im Einzelnen ausgeführt waren. Die Bezugnahme auf ein früheres, dem Mieter zugegangenes Schreiben genüge. Es wäre eine leere Förmelei, von einem Vermieter zu verlangen, die in der vorangegangenen Kündigung dargelegten Kündigungsgründe nochmals in der neuen Kündigung zu wiederholen, erst recht gälte dies, wenn das vorangegangene Kündigungsschreiben – wie hier – der neuen Kündigung nochmals beigefügt sei.

Zur Frage 2.

Der BGH vertrat ferner die Ansicht, dass ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe.

Zur Frage 3.

Die Frage, ob in einem derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukomme, sei nach Ansicht des BGH anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Hierbei komme es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters könne der Vertragsverletzung Gewicht verleihen.

Nach Ansicht des BGH habe sich der Mieter durch die vertragswidrig nicht erteilte Untermieterlaubnis in einer gewissen „Zwangslage“ befunden, weil ihm bis zu einem Urteil die Untermieteinnahmen entgangen und er womöglich den Untermieter verloren hätte.

Zu Frage 4.

Der BGH entschied demgegenüber, dass der Kündigung des Vermieters der Einwand des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) entgegensteht, weil der Vermieter dem Mieter die ihm nach dem Mietvertrag zustehende und rechtzeitig erbetene Erlaubnis bezüglich der neuen Untermieterin nicht erteilt haben und ihm daher selbst eine erhebliche Vertragsverletzung zur Last falle.

Rechtsanwältin Pirko Silke Lehmitz
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Mietrecht: Nach dem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 24.2.2010 (XII ZR 69/08) verstoße bei der Gewerbemiete die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.Die Klägerin vermietet an die Beklagte in einem SB-Markt Flächen zum Betrieb eines Getränkeshops. Der Mietvertrag enthält die formularmäßig vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Nebenkosten, bei denen unter den „Kosten des Betriebes“ u.a. „Verwaltungskosten“ aufgeführt sind.

Der BGH entschied, dass sie Formularklausel hinreichend transparent sei und daher nicht gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstoße. Nach dem Transparenzgebot seien Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehöre auch, dass allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden könne. Abzustellen sei auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners.

Der im Mietvertrag verwendete Begriff der „Verwaltungskosten“ sei hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten könne auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden, auch wenn diese Regelungen für die Geschäftsraummiete nicht einschlägig seien. Es träfe zwar zu, dass bei gewerblichen Mietobjekten andere Verwaltungskosten anfallen als bei der Wohnungsmiete. Daraus folge aber nicht, dass die gesetzliche Definition bei der Gewerbemiete nicht sinnvoll anzuwenden wäre.

Nach Ansicht des BGH werden durch die technische Hausverwaltung auch nicht teilweise Kosten erfasst, die der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen wären. Vielmehr seien die Verwaltungskosten als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen.

Auch im Hinblick auf die Höhe der entstehenden Kosten bedürfe es nach dem Urteil des BGH keiner näheren Konkretisierung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen und auch nicht der Festlegung einer Höchstgrenze, weil die Vermieterin wegen eines möglichen Verwalterwechsels, ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kostenregelung habe und die Beklagte als Geschäftsraummieterin in der Lage sei, die entstehenden Kosten wenigstens im Groben abzuschätzen. Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten sei der Mieter schließlich durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend geschützt.

© Rechtsanwältin Pirko Silke Lehmitz
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