Blog der Rechtsanwältin Pirko Silke Lehmitz Rechtsnews von Rechtsanwältin Lehmitz

8.6.2011

Rechtsmissbräuchliche Kündigung bei Untervermietung

Filed under: Mietrecht — Rechtsanwältin Lehmitz @ 21:47

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Mietrecht: Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten, auf die er einen Anspruch hat, darf der Vermieter ihm nicht wegen unerlaubter Untervermietung kündigen.

In dem vom BGH mit Urteil vom 2. Februar 2011 (VIII ZR 74/10), zu entscheidenden Fall ging es um vier Fragen:

1.       Darf der Vermieter zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen?

2.       Verletzt ein Mieter dadurch, dass er untervermietet, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat?

3.       Rechtfertigt ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ?

4.       Ist die Kündigung durch den Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten hat und der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war ?

In dem Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sei und die Einwilligung nur für den Einzelfall gelte. Unter „Sonstige Vereinbarungen“ war vereinbart, dass die Einwilligung zur Untervermietung erteilt werde und bei einem Wechsel der Untermieter die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich sei.

Im Folgenden kam es wiederholt zu Meinungsverschiedenheiten anlässlich eines Wechsels in der Person des Untermieters, insbesondere weil der Vermieter die Erlaubnis von der Darlegung eines berechtigten Interesses in Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängig machte.

Der Mieter bat sodann vergeblich um Erlaubnis zur Untervermietung und nahm die Untermieterin in der Wohnung auf. Der Vermieter kündigte daraufhin wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und hilfsweise ordentlich.

Zur Frage 1:

Der BGH bestätigte, dass die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung in dem Kündigungsschreiben ausreichend konkretisiert seien (§ 573 Abs. 3 BGB), weil dort wegen der Kündigungsgründe auf das vorangegangene und der neuen Kündigung nochmals beigelegte Kündigungsschreiben Bezug genommen wurde, in dem die Kündigungsgründe im Einzelnen ausgeführt waren. Die Bezugnahme auf ein früheres, dem Mieter zugegangenes Schreiben genüge. Es wäre eine leere Förmelei, von einem Vermieter zu verlangen, die in der vorangegangenen Kündigung dargelegten Kündigungsgründe nochmals in der neuen Kündigung zu wiederholen, erst recht gälte dies, wenn das vorangegangene Kündigungsschreiben – wie hier – der neuen Kündigung nochmals beigefügt sei.

Zur Frage 2.

Der BGH vertrat ferner die Ansicht, dass ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe.

Zur Frage 3.

Die Frage, ob in einem derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukomme, sei nach Ansicht des BGH anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Hierbei komme es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters könne der Vertragsverletzung Gewicht verleihen.

Nach Ansicht des BGH habe sich der Mieter durch die vertragswidrig nicht erteilte Untermieterlaubnis in einer gewissen „Zwangslage“ befunden, weil ihm bis zu einem Urteil die Untermieteinnahmen entgangen und er womöglich den Untermieter verloren hätte.

Zu Frage 4.

Der BGH entschied demgegenüber, dass der Kündigung des Vermieters der Einwand des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) entgegensteht, weil der Vermieter dem Mieter die ihm nach dem Mietvertrag zustehende und rechtzeitig erbetene Erlaubnis bezüglich der neuen Untermieterin nicht erteilt haben und ihm daher selbst eine erhebliche Vertragsverletzung zur Last falle.

Rechtsanwältin Pirko Silke Lehmitz
www.rainlehmitz.de 

 

Bei Preissuchmaschinen müssen Liefer- und Versandkosten angezeigt werden und die Preise aktuell sein

Filed under: Internetrecht,Wettbewerbsrecht — Rechtsanwältin Lehmitz @ 21:39

Internetrecht: Auf der Internetseite der Preissuchmaschine froogle.de wurde für eine von einem Händler angebotene Digitalkamera geworben, ohne dabei anzugeben, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe zusätzlich Liefer- und Versandkosten anfallen. Bei dem Angebot befand sich ein Link zur Internetseite des Händlers, auf der die Digitalkammer mit dem mit dem Hinweis stand „Preis zzgl. Versandkosten und inkl. gesetzl. MwSt. in Höhe von 16%“. Darüber hinaus war in der Suchmaschine ein niedriger Preis angegeben, als der Händler in seinem eigenen Onlineshop tatsächlich verlangte, weil er zu einem späteren Zeitpunkt den Kaufpreis heraufgesetzt hatte, obwohl er wusste, dass der Betreiber der Suchmaschine lediglich einmal nämlich, um 2 Uhr nachts, diesen in das System übernehme.froogle.jpg

In dem vom BGH in seinem Urteil vom 18.3.2010 (AZ I ZR 16/08) zu entscheidenden Fall ging es um drei Fragen:

1.         Reicht es bei einer Suchmaschine aus, wenn nur der Preis ohne Liefer- und Versandkosten genannte werde und es nur einen entsprechenden Link auf die Händlerseite gibt, wo man diese Informationen erhält?

2.         Ist der Händler für eine unvollständige oder auch falsche Angabe in der Suchmaschine verantwortlich oder der Suchmaschinenbetreiber?

3.         Ist es irreführend, wenn ein zunächst richtiger Preis in der Suchmaschine dadurch veraltet, weil der Händler in seinem Shop tatsächlich nunmehr einen höheren Preis verlange?

Zu 1.

Der BGH hat entschieden, das die Werbung des Händlers gegen § 4 Nr. 11 UWG in Verbindung mit § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 sowie Abs. 6 Satz 1 und 2 PAngV (Preisangabeverordnung) verstoße.

Er wies darauf hin, wer einen Online-Shop unterhalte, in dem Letztverbrauchern Produkte im Wege des Versandhandels zum Kauf angeboten werden, habe anzugeben, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe zusätzliche Liefer- und Versandkosten anfallen. Die Bestimmung des § 1 Abs. 2 PAngV gelte auch für die Werbung in Preissuchmaschine.

Nach der PAngV müssen die Angaben der Waren eindeutig zuzuordnen sowie leicht erkennbar und deutlich lesbar und sonst gut wahrnehmbar sein. Hierzu reiche es nicht aus, wenn diese Angaben nicht der Internetseite der Suchmaschine zu entnehmen seien, sondern erst auf der über einen Link erreichbaren Internetseite des Werbenden genannt werden.

Da der Verbraucher im Versandhandel damit rechne, dass zusätzlich zum Warenpreis noch Versandkosten anfallen können, genüge es in aller Regel, wenn die Liefer- und Versandkosten gut wahrnehmbar auf einer gesonderten Internetseite genannt werden, die noch vor Einleitung des Bestellvorgangs durch Einlegen der Ware in den virtuellen Warenkorb notwendig aufgerufen werden könne. Weil die Höhe der Liefer- und Versandkosten zudem häufig vom Umfang der Gesamtbestellung des Kunden abhänge, reiche es auch aus, bei der Werbung für das einzelne Produkt den Hinweis „zzgl. Versandkosten“ aufzunehmen, wenn sich bei Anklicken oder Ansteuern dieses Hinweises ein Fenster mit einer übersichtlichen und verständlichen Erläuterung der allgemeinen Berechnungsmodalitäten für die Versandkosten öffnet und außerdem die tatsächliche Höhe der für den Einkauf anfallenden Versandkosten jeweils bei Aufruf des virtuellen Warenkorbs in der Preisaufstellung gesondert ausgewiesen werde.

Der BGH hat festgestellt, die von der PAngV bezweckte leichte Vergleichbarkeit des aus dem Endpreis sowie den Liefer- und Versandkosten bestehenden Gesamtpreises einer Ware sei nicht gewährleistet, wenn in einer Preissuchmaschine nur der Kaufpreis ohne Versandkosten genannt werde. Preissuchmaschinen sollen dem Verbraucher vor allem einen schnellen Überblick darüber verschaffen, welche Anbieter es für ein bestimmtes Produkt gebe und welchen Preis der jeweilige Anbieter für das fragliche Produkt letztlich fordert. Deshalb erwarte der Verbraucher die Angabe des Endpreises sowie aller zusätzlichen Kosten. Da die Versandkosten der verschiedenen Anbieter nicht unerheblich voneinander abweichen, sei der Verbraucher für einen Kostenvergleich darauf angewiesen, dass in der Liste nur Preise genannt werden, die diese Kosten einschließen oder bei denen jedenfalls darauf hingewiesen werde, in welcher Höhe zusätzliche Versandkosten anfallen. Umgekehrt rechne der Verbraucher nicht damit, dass der in der Preisvergleichsliste angegebene Preis noch unvollständig und der letztlich zu zahlende Betrag nur dadurch zu erfahren sei, dass die Internetseite des Anbieters aufgesucht werde.

Zu 2.

Ferner kam der BGH zu dem Ergebnis, dass der Händler nach § 8 Abs. 1 Satz 1 UWG für sein eigenes wettbewerbswidriges Verhalten hafte, auch wenn die Angaben auf der Seite der Suchmaschine fehlten. Er begründete dies damit, dass die Suchmaschine Froogle die Produktinformationen verwende so wie sie von Händlern elektronisch eingereicht werde. Der Händler habe Froogle den Kaufpreis ohne Hinweis auf zusätzlich anfallende Versandkosten zum Einstellen in die Suchmaschine mitgeteilt. Es komme nicht darauf an, ob in der Suchmaschine nur Preise ohne Versandkosten gelistet werden, weil es allein die Entscheidung des Werbenden ist, ob er sich einer solchen Suchmaschine bediene.

Zu 3.

Außerdem bestätigte der BGH, die von dem Händler zu verantwortende Werbung mit einem geringeren als dem tatsächlich geforderten Preis ist nach § 5 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 2 UWG 2004, § 5 Abs. 1 Satz 1, 2 Nr. 2 UWG 2008 irreführend.

Da ein nicht unerheblicher Teil der Verbraucher erwarte, die in einer Preissuchmaschine im Internet angegebenen Preise seien aktuell, habe der Händler durch das nachträgliche Erhöhen seines Verkaufspreises im Gegensatz zu dem in der Suchmaschine angegebenen, eine falsche Vorstellung über den Preis ihrer Ware erregt.

© Rechtsanwältin Pirko Silke Lehmitz
www.rainlehmitz.de


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